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台彩公司昨（3）日宣布史上最強加碼活動「大紅包」，民國101年農曆春節期間推出總額7億元的加碼活動，加碼金額為歷年春節之冠。

自1月20日（周五）開獎當期起，大樂透連續三期頭獎各加碼1億元，小年夜1 月21日（周六）再加開10組「千萬大紅包」及100組「百萬大紅包」促銷獎號，總計大樂透加碼金額為5億元。

BINGO BINGO賓果賓果也將從1月20日至2月18日一連30天對「基本玩法」、「超級獎號」與「猜大小」全玩法都加碼，預估加碼金額約2億元。

台彩表示，龍年端出7億元「大紅包」，就是要讓民眾中獎機會更多，把握龍年春節好兆頭「買彩券、過好年」。

台彩董事長薛香川表示，100年度公益彩券創下912.5億元銷售佳績，是台彩96年接手發行公益彩券以來表現最好的一年；特別是民國100年虎年農曆春節期間推出大樂透「100組百萬獎金」加碼活動，創造亮麗成績，推升公益盈餘，讓更多弱勢族群受惠。

為讓農曆春節加碼熱潮形成全民話題，薛香川正式將每逢農曆春節期間的高額加碼活動定名為「大紅包」，希望國人把辦年貨順便買彩券的習慣變成「年度盛事」，成為春節期間人人引頸企盼的應景活動。

連續兩年擔任台彩廣告代言人的藝人豬哥亮呼籲民眾一定要把握機會，趁農曆春節多買彩券賺紅包，還可以做公益。

台彩提醒民眾，大樂透第101000006期於1月21日加開10組「千萬大紅包」、及100組「百萬大紅包」促銷獎號。民眾購買的當期大樂透只要對中任一組加開的「千萬大紅包」獎號（01~49號，每組開出6個號碼），就可成為千萬大紅包的中獎人。但若同一組促銷獎號有兩注（含）以上中獎，則1,000萬元獎金將由中獎注數均分；「百萬大紅包」亦同。

若當期110組「大紅包」獎項有未中獎組數，剩餘組數將於下期開出，直到110組大紅包皆有人中獎或至第101000011期 （2月8日開獎）為止。

 

也許很多人沒聽過「2度C」，但饕客一定知道鼎鼎大名的「香帥蛋糕」，香帥蛋糕前執行長張千奇一年前放棄老東家給的百萬年薪以及執行長光環，決定投入創業市場，自創「2度C」蛋糕品牌。

外表溫文儒雅的張千奇說，自己學的是紡織與機械，也在紡織產業工作長達8年，因為看不見紡織前景，才決定轉行進烘焙業。張千奇發揮業務與行銷的專長，而這也是老東家欠缺的部分，因此在擔任香帥蛋糕執行長3年之內，將原本只有2000多萬元的年營業額，大幅提升至破億的好成績。更令人驚訝的是，這位糕餅專業經理人，最初進入香帥蛋糕竟然是從應徵送貨司機開始，憑著實力在短短1年內晉升至公司管理核心。

理念不同 他決定創業
 
但也因為太了解公司的決策方式與行事作風，尤其在香帥蛋糕成為網路爆紅美食後，張千奇認為老東家的理念與自己的步調不再一致，讓他萌生創業念頭，前年底決定放棄百萬年薪，自掏積蓄250萬元成立「2度C」蛋糕，也吸引不少老東家的師傅跟著張千奇一起「創業去」。

由於出身糕餅業，張千奇對創業品牌的商品要求，自然比一般人來得高。他表示，要在現今競爭激烈的烘焙市場中脫穎而出，產品必需集合「特色」、「創新」、「口味」於一身，才能抓住消費者的心。張千奇笑說，目前2度C架上共有20幾種蛋糕，但背後研發失敗、上不了檯面的產品高達近百種。

為了讓顧客對2度C留下深刻的印象，張千奇不只在口味上下功夫，連蛋糕的名稱也相當有創意，以目前最受歡迎的茶香地瓜蛋糕捲來說，坊間雖然常見地瓜與抹茶口味的蛋糕，但沒人將兩種食材「混搭」。

此外，兩款酷似長條麵包的「火花滋滋叫」與「卜街起司」，張千奇笑說，意思是吃完後會覺得「心情放煙火」，甚至好吃到想「仆街」。

主打平價 掀起團購熱

2度C主打平價、低熱量訴求，商品售價平均控制在100至200元之間，在大公司福委會互相介紹下燃起團購熱潮，同時又透過社群網路的經營，持續與消費者溝通，逐漸打響網路與實體店面的知名度。

但張千奇說，不少新興蛋糕烘焙品牌專攻網路市場，或是透過許多部落客寫手拉抬知名度，但台灣消費者的購物習慣似乎出現轉變，「部落客行銷術」的效果僅有曇花一現，反而是實體店面客源為2度C的經營主力。

不過，張千奇坦言，創業之後的薪水收入只有老東家的一半，特別是今年夏天發生塑化劑風暴後，生意一落千丈，雖然事後靠著強力推廣與試吃，好不容易找回流失的客人；如今卻又面臨股災後全球景氣陷入寒冬的窘境，目前平均月營業額約20至30萬元，而創業之今所投入的資金損益尚未打平，但他仍甘之如飴，同時也冀望新年假期能激起市場買氣。

 

頭獎4.4億的第101000001期威力彩今（2）日晚間開獎，頭獎繼續摃龜，累積已經達20連摃，預估下期頭獎將上看5.1億！

威力彩連20摃　貳獎也無人中

威力彩今晚開獎，第一區中獎號碼為「6、10、11、26、27、30」，第二區中獎號碼為「4」，4億4485萬7071元頭獎再度摃龜；貳獎也無人中獎，1542萬3834元累計併入下期。

上次威力彩開獎，要追溯至今年10月24日，當時開出的頭獎為5.76億，由1注獨得；下期開獎的威力彩，頭獎有機會上看5.1億，逼近上次開獎的頭獎金額。

本期威力彩參獎則有15注中獎，每注可得新台幣15萬元；肆獎共計84注中獎，每注可得獎金2萬元；伍獎共計555注中獎，每注可得獎金4000元；陸獎共計4114注中獎，每注可得獎金800元；柒獎共計7612注中獎，每注可得獎金400元；捌獎共計4萬791注中獎，每注可得獎金200元；玖獎與普獎獎金皆為100元，各有5萬5555注以及9萬954注中獎。

本期今彩539　頭獎也摃龜

同樣今晚開獎的今彩539，中獎號碼為「16、30、31、32、35」，頭獎摃龜；貳獎共計212注中獎，每注可得獎金2萬元；參獎共計7031注中獎，每注可得獎金300元；肆獎共計8萬2026注中獎，每注可得獎金50元。

今晚的3星彩中獎號碼為「001」，正彩有52注中獎，單注獎金1萬2500元；3組彩共有229注中獎，單注中獎獎金4千元；6組彩無人中獎；對彩863注中獎，單注中獎獎金750元。

4星彩中獎號碼為「5021」，正彩有8注中獎，單注獎金1萬2500元；組彩中24組彩有293注中獎，單注中獎獎金5千元。

3日開獎大樂透頭獎上看5億

另外，明（3）日即將開獎的大樂透，目前也已累積連10期頭獎摃龜，頭獎彩金已經累積4.4億元，有機會上看5億元。

為讓勞工好過年，土銀向勞保局承辦的「勞工紓困貸款」提供每人最高10萬元的信用貸款，將於本周五（1月6日）截止，而今年首度把納入勞保繳費滿15年的「失業勞工」納入，讓土銀承辦人員忙得不可開支，至昨日為止申請筆數已破12.7萬筆，年增率逾3成以上。
土銀個人金融部經理黃滿生表示，有興趣申請勞工紓困貸款的民眾，可採臨櫃、網路或郵遞申辦。據了解，勞工紓困貸款的撥款資金，主要是勞保退休給付金，相關借款仿照民營保險公司「保單貸款」的觀念執行，需要申辦的民眾，必須擁有勞保年資15年以上，且沒有保費欠繳紀錄，才能申請。

勞保年資須逾15年
由於利率僅1.53%，較一般銀行信用貸款或房屋貸款5%利率便宜，土銀呼籲有需要度過難關的勞工把握時間申請。
勞工紓困貸款額度雖然不大，只有10萬元，不過，銀行理財專員表示，最近遇到股市重挫，股民大失血，加上年終縮水、無薪假陰影仍在，不少投資失利的勞工年關周轉壓力很大，評估後可申請紓困貸款應付歲末年終開支，前6個月只還利息，每月只要128元，第7個月起攤還本息，每月3400元。

 

何秀玲

吳竹武手腕上的表，仔細一看可以發現，戴的竟是倒反的反向。他說：「這是服務導向，只要客戶需要，一出示手表，客戶立刻就能看到錶上的時間。」也因為戴的方式特殊，讓吳竹武能藉此製造話題，並與客人熟絡。

民國84年進入永慶房屋，超級業務員吳竹武曾擔任連續12年的年度績優店長，從不求快速交易，只求給予客戶最好的房子，加上成為客戶的房產顧問，不說高超的話術，也能讓客戶成為回鍋客。

銷售關鍵在人際互動

「房屋是死的東西，銷售的關鍵是人與人之間的互動。」吳竹武說，一般業務員面對第一次見面的客戶，只要房屋符合需求，都希望與客戶速戰速決、立即成交，但吳竹武卻不這麼想。

他認為，買賣房子之前，首先應該和客戶互動，遇到有心防的客戶，必須以同理心觀察，揣摩客戶的心情，了解對方的家庭、經濟背景與需求，才能透過經紀人的專業，幫客戶找到最適合的房子。

吳竹武秉持著「買賣出的房子，可以讓客戶健康、平安、賺錢」的想法，也是他當上店長後，對每位經紀人不斷耳提面命的一個賣買房屋原則。

此外，成為超級業務員，一定要先成為客戶的房地產顧問，「我不見得可以住在帝寶，但是我一定要比客戶更了解帝寶。」吳竹武自信地說。客人的專業知識，會隨著時代的變遷而進步，業務員如果沒有跟著進步，甚至退化，將會被客戶淘汰。

有客人曾經詢問台中七期重劃區的房市，但吳竹武只熟悉台北市房價，他花了一天的時間，請住台中的朋友，帶他了解台中房屋市場的大致狀況，只為了能和客戶有話題可聊。

顧客專屬的房產顧問

吳竹武表示，業務員熟知法令、產業趨勢、商圈狀況相當重要，而非總是沿用過去的經驗服務客戶。

吳竹武提到，業務員不可只想打「順手球」，當大環境景氣好時，確實可以獲得好業績，但是當市場產生重大變化，業績可能會因此受到影響，甚至一蹶不振。

他說，以前的房屋仲介生態是業務導向，但現在屬於服務導向，不管最後有沒有成交，協助客人買賣的過程中，一定要給予客戶最好的服務，

「沒有客戶會拒絕你的服務，只有你拒絕給客戶服務。」吳竹武說，即使此次沒有成交，但客戶可能因為這次的服務，未來再度上門光顧也不一定。

吳竹武就曾遇這樣的回鍋客人，民國86年他接了一個買家的案子，歷經四年最後客戶並沒有跟他買房，即使如此，吳竹武仍是誠心祝福。民國95年，這位客戶為了尋找學區附近的房子，再次找他協助，立刻找到需要的房屋。後來對方介紹來的客戶，也讓吳竹武在那一年，就此進入豪宅市場的銷售，讓他的業績再攀升。

資深業務員的心魔，最忌諱倚老賣老，自以為累積一定客群，被動地等待客人主動上門，不再開發新客戶；新人時期就應嚴格地自我要求，主管若要求打十通拜訪電話，就不能只做一套，必須舉一反三。吳竹武說：「業務員主動出擊拜訪客戶的次數，和成交有絕對的等號。」

主動出擊強化意志力

他建議新人，若想撮合買賣雙方的條件，應該多累積與客戶接觸的經驗，一開始從基礎扎根，大量地接觸買、賣客戶，與客戶應對之中，從中學習判斷客戶類型、售屋動機等等，慢慢地歸納出此客戶是否容易成交、

吳竹武有一年爬一次玉山的習慣，很多人在爬山之前，會先產生「很高」、「很危險」的心理恐懼，不一定能堅持到底；他則會克服害怕的心理和惡劣的天氣，絕不在中途放棄攻頂的機會。這樣的心態，也讓他幫客戶買賣房屋時，建立起「不管是再難賣的房子，都一定要幫客戶賣掉」的堅強意志。

有一個故事說，有人走進冷凍庫中，想離開時察覺門被反鎖，一晚後，外面的人發現冷凍庫裡的人已經死了，但其實冷凍庫的電源，從未被啟動過。吳竹武說，業務員的外在業績壓力，遠不及內心的焦慮，應不心急，建立服務客戶的基本心態，給予客戶不打折的服務，業績自然慢慢會顯見。

 

珍珠奶茶是台灣發明的，但不是台灣人的專利。在法國，一群年輕珍珠粉絲，設計DIY珍珠奶茶組，在網路上販賣，標榜品質優選，所有產品來自台灣。

6個來自不同專業領域的年輕人發起「泡沫狂熱」（Bubble Fever）珍奶品牌，動機很簡單，他們都是珍珠奶茶的粉絲。標榜產品百分百來自台灣，純粹是經試吃，在不同供應地的產品間做控管挑選之後的結果。

平日是電腦軟體管理工程師的品牌經理黃炎孝（Eam-Hav Ung）說，團隊裡的小妹凱莉幾年前在美國第一次嚐到珍珠奶茶，覺得很好喝。回到法國後，發現巴黎店裡一杯約賣5歐元，並不便宜，她想在家自己做。

商學院大學生凱莉上網討論，發現不少人有跟她一樣的煩惱，找不到珍珠原料在家DIY。她甚至跑去賣珍奶的店，人家也硬是不賣。

凱莉的姊姊羅莎莉（Rosalie Bun Ung）是大型超市食品經理，熟悉食品物流管理。羅莎莉和先生黃炎孝、加上幾個有亞洲經驗的朋友，分別在台灣或香港嚐過珍珠奶茶，他們一致同意值得在法國推廣珍奶，聯合發動這場「泡沫狂熱」。

黃炎孝說，DIY珍奶組概念來自美國。包裝裡有乾燥珍奶粒、茶葉，包括青檸檬、芒果、百香果等7種不同口味的糖漿、及粗的吸管和杯子，讓人可輕鬆在家調理享用。

黃炎孝說，法國目前所有賣珍奶的店都在巴黎，透過網路通路，可讓全法其他地區的人認識珍奶。

這群主力30歲出頭的年輕人自行建構網站、品牌行銷、推廣活動。他們承辦活動，現場製作推廣台灣珍奶。羅莎莉說，7月在日本漫畫展連續4天活動中，賣出4500杯，獲得眾多正面迴響，增強他們推廣台灣珍奶的信心。

黃炎孝說，台灣在法國仍是一個模糊的概念。不時會遇到民眾詢問，台灣不是中國嗎？

他又說，當時在洽詢保險公司時，曾因被誤為是來自中國的食品遭拒。他們出具多項證明，證實原料來自台灣後，保險公司才接受擔保。

在這群法國年輕人手下，珍珠奶茶成為新潮產品！他們講解珍珠奶茶的身世故事，還理性分析營養成分和卡路里。「泡沫狂熱」臉書至今獲不少台灣人按「讚」。

黃炎孝說，下一個目標是準備開店，繼續推廣泡沫狂熱。

美國愛荷華州歷時一年的樂透頭彩得主神隱事件終告落幕，中獎彩票持有人終於在去年十二月二十九日領獎截止前兩小時，出面請求領取金額高達一千四百三十萬美元（約台幣四億三千三百四十三萬元）的獎金。

但這個拖了一年的神秘事件並未就此落幕，反而引發更多疑問，像是當初到底是誰買了這張「熱門樂透」（Hot Lotto）彩票？在領獎截止前不到兩小時，出面請求領獎的信託基金有哪些成員？這張中獎彩券過去三百六十四天都在哪裡？以及該信託基金成員怎麼敢冒險在兌獎截止日前一天用快遞把彩券寄到愛州首府迪莫伊斯？

愛州樂透頭彩 神秘信託基金是得主？

愛州樂透當局員工也搞不太清楚情況，只知道迪莫伊斯當地一家法律事務所的兩名律師，在領獎截止期限的當地時間去年十二月二十九日下午四點之前的兩點十分，現身愛州樂透當局總部；這兩名律師的委託人是赫克瑟姆投資信託基金（Hexam Investments Trust），該基金成員是來自紐約州富裕城鎮貝德福德的律師兼商人克勞福．蕭；蕭已在確認中獎的彩票上，代表該信託基金簽名。

愛州樂透當局發言人紐鮑爾女士說，時間掐得如此剛好還真是神奇，「要是出了什麼差錯怎麼辦？要是有暴風雪呢？這種事不到最後一刻難以見分曉」。由於中獎得主遲未出面，愛州樂透當局還架設起倒數計時鐘，以及不斷呼籲得主出面，甚至已經計畫若屆時真的沒人來領獎，就要把獎金挪到下一期樂透。

根據網站資料，中獎的信託基金代表蕭畢業於耶魯大學，現年七十六歲，是一名成功的國際律師、財務專家與管理顧問，在紐約、倫敦與巴黎都有業務。紐鮑爾說，他們不清楚蕭究竟是得主本人，還是只是真正得主的代理人；調查人員已與蕭展開初步接觸，希望能安排與其親自見面。

監視錄影帶顯示，某人在二○一○年十二月二十九日於迪莫伊斯一家便利商店，花了一美元購買了這張中獎彩券，號碼是三、十二、十六、二十六、三十三，熱門球特別號十一。全美有十幾州發行「熱門樂透」，若無人出面領獎，獎金會按銷售比例退回各州樂透當局，估計愛州可以分得一百三十萬美元。

這筆頭獎獎金目前尚未真正發出，因為樂透當局工作人員得先進行徹底調查，以確認這張中獎彩券確實已合法出售、被人持有與提交出來。事實上，愛州樂透當局在兌獎截止日前後，都接到不少不相關的人來電宣稱他們是頭彩得主，只是彩票遭竊或放到洗衣機裡被攪爛了。

已連9摃的大樂透，昨頭彩又無人中獎，累積頭彩獎金達4.1億多元，下周二開獎的下期頭彩上看5.1億元；另已連19摃的威力彩，後天頭彩彩金也上看4.3億元，彩券行預估下周彩券買氣料飆增5成，會出現許多萬元包牌客。

威力彩上看4.3億
明天就是2012年元旦，台彩表示，威力彩與大樂透已分別連19摃及連10摃，其中後天開獎的威力彩頭彩獎金上看4.3億元，下周二開獎的大樂透則上看5.1億元，高額彩金加上新年氛圍，預計帶動不少買氣；此外下周二台彩將公布龍年加碼方案。
北市飛來富彩券行老闆蔡天富說，連摃好幾期的大樂透和威力彩帶動業績成長3至5成，昨還有民眾一口氣買3萬元，包牌數量較平日成長3倍，預估下檔買氣更佳。
北巿旺得福施公投注站老闆施竣耀說，昨大樂透買氣增2成，包牌業績成長1至2成，許多民眾都加碼2倍金額買彩券，大樂透下期上看5億多元，加上新年效應，預估出現不少萬元包牌客。民眾施嘉裕說：「連摃這麼多期，此時不買更待何時。」

 

台灣房地產市場進入「微利時代」，業者表示，政府規定仲介費用最高收房價6%，但現在已經出現「1%搶客」的情形，對靠著獎金為生的仲介人員來說，利潤微薄。仲介公會則提出，若台灣的不動產經紀人能「西進考照」，取得大陸的不動產經紀人資格，不僅因應未來趨勢，更增加競爭力。

不動產仲介公會全聯會理事長李同榮表示，大陸官方同意在ECFA（Economic Cooperation Framework Agreement）架構下討論兩岸經紀人證照互認議題，但起碼還要1年才會有初步的結果。李同榮說：「兩岸互動避免不了，熟悉兩地法令、購屋狀況是趨勢。」預計明年選後陸客來台觀光人數會更多，對不動產的興趣也更濃厚。

熟大陸買賣用詞
李同榮表示，現在台灣不動產經紀人擁有大陸不動產經紀人證照不多，但欲考照的人數有增加趨勢，坊間也有教育訓練機構推出到大陸考照的補習課程。台北市不動產仲介經紀公會理事長黃鵬也表示，考取大陸不動產經紀人的證照，除了能夠去中國大陸從事房屋仲介的買賣之外，陸客來台購屋，熟悉大陸人買賣、用詞的經紀人，與陸客溝通能夠較為順利。

大陸錄取率達40%
台灣房市成交量萎縮，美商ERA不動產研究中心經理李恆宇表示，市場已出現仲介對買賣雙方各收取房價0.5%、合計共1%服務費的狀況。黃鵬表示，雖成交量萎縮3~4成，但仍比2001年、2002年的時候好，房市冷清是暫時的，不動產經紀人西進考照能增加專業度。
大陸不動產經紀人錄取率約40%，比台灣10%高出許多，但對考生資格規定相對嚴苛，且各區又有各區制度。以北京為例，當地房仲鏈家地產副總裁林倩表示，在中國大陸買賣成屋須看地區簽不同的合約，如北京市本身有「協理」、全國則有「全國經紀人」，買賣中古屋需要2個協理或1個全國經紀人具名。

台仲介市場飽和
天時地利不動產總經理張欣民表示，現在是「證照不嫌多」的年代。有意考取大陸不動產經紀人證照的住商不動產企研室主任徐佳馨也表示，台灣仲介市場趨飽和，但中國大陸房市「錢景」看俏，不少人願意先考證照，進可攻退可守。

 

菜市場，1個根植婆媽庶民消費的菜場，是他們窗簾生意崛起的戰場，從菜市場觀察出人們對窗簾的需求、精進窗簾從選布到安裝的細微技巧，3年進階時尚小店，這對年輕夫妻從細微處思考窗簾，從菜市場婆媽客、一路攻進設計師市場，從平民宅1扇1500元、延伸奢豪宅1扇10萬元，打動客心的關鍵，道理相通：就是用心。

這是一對寶！夫妻結婚6年、搬過11次家，北中南不斷遷移，他們在追尋什麼？
曾在菜市場賣窗簾，布量拼拼老闆夫妻檔鍾智元、梁瑋莉還是上班族時，有1天想到1個簡化安裝窗簾方法，深覺可靠專利大發利市，於是隔天決定辭職。迄今3年，專利尚未量產，卻先開成1間窗簾店。
不想再當上班族領死薪水，「兩人薪水合起來只有5萬多，生了小孩發現：一點都不夠！」全台闖盪多年，創業前夫妻倆在太太娘家高雄上班、買房，不只沒存到錢，連想出國玩一趟、都覺手頭窘。擺脫窮忙，他們決定：「從菜市場出發！」
「菜市場，每天做現金生意，有時1天收的錢就比1個月薪水還多。」鍾母曾在台北菜市場擺攤賣寢飾10餘年，一度夫妻倆曾在台中跑市場1年，對菜市場不陌生。
「高中我拎著枕頭巾在中正紀念堂叫賣，跑給警察追。」鍾智元半工半讀完成學業，從不以擺攤為恥，甚至練透一身耐心解說功力、太太封他「師奶殺手」。

客人反應 刺激轉型
初始北上賣床包被套布製品、漸進切進窗簾市場，在熟客多的老攤前，擺上客人孰悉鍾媽被套吸引常客；跑遍各大菜市場，發現台北市北投市場、東門市場金流高，鎖定擺攤；再替小攤取名「布量拼拼」，就算菜場攤也要有可愛年輕攤名；一度還掛上歐洲進口每扇10萬超高檔貨，出奇招只為吸客發問造話題。
夫妻倆收攤天天討論教戰守則，他們發現：「客留時間短，不能慢慢算布錢、尺寸、車工，必須直說大小扇價位到府丈量安裝、斬釘截鐵速吸客。」一度白天帶幼子跑市場、下午丈量兼安裝、夜晚窩居親戚店面後方小房間，只為一圓創業夢。
但近年菜市場客量萎縮嚴重、淡季也得出門確保旺季攤位，「曾遇一名太太喜歡我們的窗簾，轉介給自己的設計師，卻交代：不要說菜市場遇到、就說我們是親戚的小孩…。」這種常見「菜市場的污名化」刺激他們亟思轉型。

二度遷店 慎選位置
鍾父早年開設窗簾布批發生產工廠、鍾母車工師傅出身，讓鍾智元對布料熟悉、尺寸與價格計算反應靈敏。加上梁瑋莉的親和力，曾在客人家討論一聊9小時，夫妻一搭一唱，深得婆媽歡心。
前年一次中國新年前大旺月、業績衝上70萬，夫妻倆硬著頭皮在永康街設立工作室(臨近原東門市場攤)，梁瑋莉打趣：「掛上『永康街』3字、比起『菜市場』，是不是給客人觀感較高檔！」
初始邊擺攤打知名度、邊經營工作室，慢慢帶進室內設計師合作案，1年後又發現：「永康街租金高，布料下貨停車不便，加上附近吃飯、停車開銷大。」去年底夫妻再度決定遷址經營。
評估後捨棄一級戰區內湖、南港、汐止，中永和、板橋布商大本營，過去擺攤經驗指引他們往北投市場附近選點，現址臨近捷運站、停車方便且租金合宜，2層獨立小店面，開展出不一樣的窗簾路。
走過自家車工、整燙、安裝，現在他們發包專業分工，篩選出2~3組等級不同師傅，從初始只有1家供貨布商、1家軌道商願意出貨，到目前20餘家合作廠商。「預算多少？實用避西曬？美觀放客廳吸睛？」從客人需求出發，小到1扇平價窗簾也服務、大到歐洲進口頂級品也嘗試，把原本只賺轉手財當客製服務業經營。
從菜市場洞見商機、菜市場窺見人性，3年小攤變小店，夫妻齊心造傳奇。

夫妻小檔案
鍾智元
年齡：1978年出生（33歲）
學歷：景文科大財經系
經歷：銀行理專、系統家具銷售、鋼鐵廠生管
創業前上班族月薪：3萬元
梁瑋莉
年齡：1979年出生（32歲）
學歷：實踐大學觀光系
經歷：旅行社OP、DNA檢測公司秘書助理、整型診所秘書、公關公司特助等
創業前上班族月薪：2.5萬元

創業成本
(2010年12月現址)
初期投資：30萬元
裝潢成本：20萬元
木工油漆等：10萬元

每月營運
營業額：40萬元
物料成本：19萬元
人事成本：6萬元
店租：3萬元
利潤：12萬元

 

何秀玲

信義房屋高雄華夏店專案經理鄭雅珠，協助客人財務分析，有時為了不讓客人因買房子而被經濟壓力拖垮，反而會阻止客人購買，將客戶當成朋友，老客戶也因此成為她的業績基本盤。

鄭雅珠97年至今（100）年連續四年，皆為信義房屋高雄區成交件數最高的經紀人，也曾獲得全國仲介商業同業公會第十屆傑出金仲獎楷模經紀人，此獎項是表揚仲介人員刻苦堅毅，奮發工作精神。

學生時期讀國貿相關科系，鄭雅珠對於會計有一定的專業知識，因此對於首次購屋、經濟能力可能較不穩定的客戶，她會協助客戶評估，分析收入和家庭背景，並且教導客戶如何計算購屋房貸。

了解需求 貼心設想

如果發現客戶目前的收入，可能不夠支付房貸，甚至可能造成生活負擔，她會主動告知客戶，甚至希望他們不要現在購買，也因此幫助許多客人，免於超支負債的風險。

今年她接觸一位失戀不久的客戶，對方告訴鄭雅珠，想找三房及一個平面車位的商品，她幫客戶做出財務分析，發現客戶的薪水，根本不適合背負如此的房貸。

鄭雅珠深入了解，才知道客戶是希望利用買房子挽回前男友，後來鄭雅珠協助客戶在高雄買了一間300萬元的房屋，但這次，客戶可以寬裕地支付房貸，擁有一間屬於自己的房子，後來這位客戶還陸續轉介紹客戶給她。

鄭雅珠賣房子不是利益導向，是為了顧慮客戶的經濟狀況，她說目前手邊有七成幾乎都是老客戶。她觀察，許多業務員剛進房仲業，最想知道的不是怎麼服務客戶，也沒有站在客戶的角度思考，而是銷售的技巧，以致於容易用盡話術希望成交客戶。

想成為超級業務員的觀念和心法，她認為，應該是和客戶溝通、了解客戶的需求，鄭雅珠說，帶客戶看屋，她先會請客戶坐在房屋裡，去感受是否喜歡，假如喜歡，才會開始和客戶談價錢。

服務流程 詳細說明

她會清楚告訴客戶服務流程，「交易前，先告訴客戶，接下來會做什麼步驟和流程。」讓客戶在交易的過程，感到安心且安全。事前說清楚、講明白，這也是鄭雅珠從前面對客戶學習到的經驗。

「房仲必須帶給客戶極大的信任，信任帶來新幸福，」鄭雅珠說。在新人時期的她，至今都還記得第一次得到委託的案件時，興奮開心的感覺，就是因為客戶的信任，才讓她獲得委託的機會。

臉上流露出自信神情的鄭雅珠，卻很難想像五年前，從信義房屋的行政單位剛轉仲介單位，鄭雅珠內心其實十分惶恐。她說很感謝店長陳麗蘭，在新人時期照顧她，帶著她成交，歷經半年的時間，終於可以獨當一面。她認為，新進的業務，需要的是陪同和支持，讓她學會面對各式客戶和買賣情況。

許多房仲業新人面對客戶，都認為自己是菜鳥，深怕客人拒絕。她認為，既然能進入公司，都是被篩選過後的優秀人才，就不要空手而回，不妨告訴客戶，手邊的案件雖少，但反而可以專心照顧每一位客人。業務員應該付出誠心、誠實、誠懇，即使是新人，她相信客戶依然願意給予服務的機會。

以客為尊 熱忱耕耘

「剛進房仲業的新人應該具熱忱，不只是服務的熱忱，還有對這個事業的熱忱。」鄭雅珠說，喜歡這分工作，才能好好地服務客戶，假如總是疑慮這 分工作適不適合自己，對於客戶的服務，只會打折，不會加分。

身為女性業務員，鄭雅珠指出，女性其實很適合做業務的工作，除了具有親和力，耐挫力也強，客戶對於女性業務員，也比較沒有防心。「重點是家人的支持，」 她說，因為有時工作忙，工作時間會延長，幸好家人協助照顧小孩，讓鄭雅珠沒有後顧之憂。

 

商場同戰場，用兵之道，攻心為上。
蛋塔工廠老闆蔣中平創業，打的就是心理戰，他鎖定張羅家務的媽媽客，百元訂價好出手，盒裝顆數維持在全家總有人吃不夠，藉此吸引回購。
等待現烤是人性，他收掉店面，用冷蛋塔搶攻菜市場通路，進而創造急凍口感，讓1種蛋塔變換3種滋味。
5年來，他不畏蛋塔效應惡名，行銷定位一變再變，以單日總銷量4~5萬顆、年營業額超過2億元成績，引領蛋塔狂潮再起。
採訪╱郭美懿 攝影╱陳鴻文

葡式蛋塔1998年渡海來台，引爆排隊熱潮，顛峰時期，全台1個月要吃掉200萬顆蛋塔，從夜市到速食店都在賣。但3個月過去，熱潮退燒，觸發倒店潮，從此「蛋塔效應」，成為市場行銷的負面案例。
這麼「毒」的商品，在蛋塔工場老闆蔣中平手中，卻變得魅力吸金。

半年開設12家門市
5年前，他從15坪小店起家，2年後進入菜市場，今年7月開設門市。不到半年，12家店每月創造2000萬元業績，連同餐廳、團購通路，單日銷量達4~5萬顆，若以每顆蛋塔4公分來算，疊起來的高度直逼5座101大樓。
「我擅長行銷，怎麼銷售怎麼中。」蔣中平誇口：「從成立到今天，每天都在獲利！」他曾從事命理教學長達10年，自詡瞭解人性、能抓住消費者心理，唯獨缺一項夠力商品。2006年，他為女兒學校園遊會擺攤，嫌要賣的紅豆湯沒特色，食譜翻到蛋塔這頁，「樣子很討喜。」儘管不懂烘焙，按圖做出300顆，竟在30分鐘內搶購一空。
過去算命、開駕訓班都算服務業，「產品、選點不難，只要弄順就好，這件事（蛋塔）算是老天給我開的一扇窗。」因此大膽投入，4個月後在北投菜市場旁開業。

百元訂價鎖定主婦
他鎖定媽媽客，因為「媽媽會買給全家吃，若是擺在年輕人、學生多的夜市，他們不會買回家。」7顆100元的訂價也有玄機，「百元容易出手，換算比麵包店便宜，量維持在全家總有1、2個人吃不到，就會交代媽媽再買，所以成交都是以盒計。」
心機推敲，賣出佳績，但有個做烘焙的朋友，直言現烤現賣才行，讓他很不服氣。「我觀察客人，很多媽媽、學生都是買回去放涼涼的吃。」為證明論點，他首度進菜市場擺攤，想不到「客人在地上用搶的！」
以前門市販售，客人會去摸鐵盤，涼了就等下一爐，這是人性，卻造成銷售上的困擾，「其實客人要的只是好吃，我幹嘛把門檻弄得這麼高？！」他索性將店面收掉，全力進攻菜市，最高鋪點20攤，單月業績衝到1300萬元。
事實上，他的蛋塔配方很常見，食材也不到頂級，只因身為外行人，「別人是設定獲利才去找食材，我是先求自己滿意，一開始賣7顆100元，根本沒賺頭。」不懂在食材上簡約，只能壓榨人力，他在工作台前站了3年，用長時間換取薄利。但隨工廠一再擴充，用人管理成了新課題。

招牌顯眼吸引人潮
原本用烘焙師傅，但專業成見深、難溝通。他改用外配阿姨，因為「東西要好吃，工一定繁瑣，外配媽媽溫和、有熱誠，工作氣氛好，業績自然佳。」
他將菜市通路放給副手，營業額瞬跌至200多萬元，原來「菜市場像後段班，態度要像訓導主任，不能溫溫說做好就好。」但頹勢難擋，原本設定要出口、推向大賣場的業務通路又尚在起步，他竟回頭，大張旗鼓開設門市。
驚人一著，還包括將原有鳳梨酥等10餘種產品全裁掉，「每個品項的通路不一樣，聚焦會分散，現在專注在蛋塔上，才有辦法衝量。」
售價上調至6顆150元，定位在「不是很正式，但適合業務送禮或分享給親友」。店面首重車流量，「人流重複性高，還要看年齡、消費層，不如車流穩靠。」他認為只需將帆布招牌做得顯眼，自能吸引車流人潮。
「錢在消費者口袋，不滿意可以買別家，但我們值得這個價。」面對同業低價搶進，他氣定神閒。畢竟，「銷售是合法的搶劫」，只要消費者買單，自能不畏毒奶、景氣，狂得有道理！

蔣中平小檔案
年齡：1967年出生(44歲)
學歷：高中畢業
經歷：
25歲，開設畫廊
27歲，從事算命占卜與教學
37歲，汽車道路駕訓班老闆
39歲，成立「蛋塔工場」

店家資料
電話：(02)8811-2060
總公司地址：台北市延平北路六段439號
網址：http://www.eggtart.com.tw（分店資訊可上網查詢）

營運概況
創業成本：50萬元
今年營運：2~3億元
註：創業成本係指2006年在北投開設15坪單店，營收含12家實體店、網售與餐廳等業務通

■「親愛的耶誕老人，今年的耶誕禮物，我想要請你送爸爸媽媽一份工作，或是家裡的暖氣錢、一頓晚餐、不然手套或靴子都好。」

　■Santa finds kids giving shorter lists with recovery weak.

　每年到了年底的耶誕節假期，孩子們總是期待著耶誕老人送的精美禮物，隨著美國經濟低迷，失業率居高不下，許多孩子單純的心中，期待的耶誕禮物可能不是一台遊戲機，而是期盼送爸爸媽媽一份工作，或是一筆可以過生活的錢。

　扮演耶誕老人、現年69歲的霍頓（Richard Holden）說，「這些孩子瞭解到，當他們要求禮物的時候，會考量到家裡的情況。」

　耶誕夜 看到人性溫暖

　64歲的史尼德（Cliff Snider），從年輕就開始扮演耶誕老公公，他亦發現父母們試著鼓勵小孩子節儉。他預料家長們可能會說：「這是要花錢的。列下2、3個你真正想要的東西。」

　經驗老道的耶誕老人會盡他所能地協助小孩，當拿到一份所費不貲的禮物清單時，耶誕老人通常會問：「今年有太多小孩都要求這東西了。有沒有其他你想要？」或是「哇！這可是件大禮，有沒有別的你喜歡禮物？」

　然而，最近耶誕老人愈來愈不需要說這句話。

　耶誕老人學校Charles W.Howard Santa Claus School校長瓦倫表示，「愈來愈常見到簡短的禮物清單。」這間位於密西根州的學校，每年會收到逾3,000封寄給耶誕老人的信件。他說，「父母現在都教導孩子們成為給予者，而非接受者。」

　馮賽卡（Starlight Fonseca）一向教育她的5個5～14歲的子女說：「我們不是唯一要縮衣節食的人，也不是唯一辛苦的人。」

　這位現年31歲的母親，與她的丈夫原本仰賴德州大學法律學院的獎學金生活，但本學期她因為生病無法出席，失去獎學金，同時也因信用不佳，而無法申請學生貸款。

　馮賽卡告訴孩子們：「耶誕老公公為了公平起見，必須減少給每個人的預算...耶誕老人會盡力讓每個人在耶誕節開心。」

　懂事的小孩 不吵要禮物

　馮賽卡說：「每到耶誕節孩子都格外興奮，現在他們知道耶誕樹下的禮物要拿去繳電費。」她無奈說：「這不該如此，但卻是我們現在的處境。」

　在加州經營國際耶誕老人大學的康納甘（Tim Connaghan），針對所僱用的500位耶誕老人進行年度訪問，發現目前經濟已成為一大問題。康納甘詢問他們，在面對父母失業或被迫搬家的孩子，如何給予適當建議，其中一位耶誕老人建議回覆：「讓我們一起祈求爸爸可以得到新工作，或讓你可以有一個新住所。」

　康納甘表示，對孩子坦承這個問題，給他們積極正面的回應，告訴他們：「耶誕老人愛你。也許我可以給你一些特別的東西。」

　康納甘回憶，有一晚他和一些耶誕老人帶著貧窮的孩童們上街購物，其中一個男孩想要的耶誕禮物居然是衛生紙，因他看見媽媽總是從速食店帶餐巾紙回家，作為廁所衛生紙。

　有的小孩向霍頓要求家裡有暖氣，霍頓告訴孩子他會盡他所能，接著會通知孩子父母可以提供協助的機關。

　霍頓說：「當一個耶誕老人不只是你們想像的那樣：笑呵呵地拍拍他們的背、送他們回家。你必須融入他們…你要讓他們離開時感受到自己是被愛與獨特的。」

 

亞洲大學與中國時報昨天舉辦「台灣潛力一○○」系列校園座談會，邀王品集團董事長戴勝益以「ＷＯＷ！ＷＯＷ！ＷＯＷ！」為題演講，他除介紹「三ＷＯＷ」哲學外，認為打工的學生是「聰明死了！」建議學生列出人生必須要做的六十件事、不要用名牌，要在人生不同階段調整工作與娛樂的比例。

    　戴勝益指出，王品有「ＷＯＷ！ＷＯＷ！ＷＯＷ！」哲學，第一個是「ＷＯＷ！菜色怎麼那麼漂亮！」其次是「ＷＯＷ！怎麼那麼好吃！」及買單時「ＷＯＷ！怎麼那麼便宜！」不僅讓人覺得物超所值，還要「超」物超所值，才能勝出。

    　個人也一樣，第一個「ＷＯＷ！」要讓人覺得很有精神，衣服穿著讓人覺得很舒服。第二個「ＷＯＷ！」是讓人覺得談話很有內容，這要廣泛閱讀，不能有知識上的遺漏。第三個「ＷＯＷ！」是當有口頭承諾時，一定要去做到，不輕易承諾，要為自己的信用資產負責。

    　針對日前有官員說學生打工「是笨死了！」戴勝益有不同看法，他認為是「聰明死了！」以王品集團為例，工讀生的服務水準跟正職沒有差別，因為打工，有磨練的機會，出社會後當然勝出。找工作時也要選擇非常有發展的公司，「一個可以伸展手腳的地方」。

    　「王品集團的員工，至少要做三件事：登玉山、泳渡日月潭及鐵馬環島！」戴勝益建議，大家不妨寫下人生必做六十件事，「有些事現在不做，以後就不會做了！」王品集團在公司內也推廣「三百學分」，包括到一百個國家旅遊、攀登百岳及每年吃一百家餐廳。

    　戴勝益也介紹「苦瓜排骨」哲學，他說，苦瓜很苦、排骨很油，但結合在一起就很好吃，工作、壓力、責任是苦瓜，聽音樂、爬山等嗜好是排骨，要用適當比例混合，人生才會有甜蜜滋味。戴勝益也建議，學生不要用名牌，名牌會排擠生活中的資源，人緣也會不好。

    　「找一個人作為人生目標來模仿，人生方向就不會搖擺。」戴勝益表示，他的「模仿老師」就是奇美集團董事長許文龍，他學習許文龍的工作、生活態度，人生道路就不會偏移。

 

「啊，我是做師傅出身的啦！沒有唸什麼書，也很少被採訪。」貴族世家副董事長林憲輝在記者一進門的時候就露出樸實靦腆的微笑，領著一行人穿梭在貴族世家位於土城的總部。雖然他謙虛的笑說沒什麼特別的經驗可以分享，然而一向親力親為、從基層出生的他，沒有漂亮的學歷，卻和兄弟林士欽、林建宏穩健踏實地經營企業，就像貴族世家秉持的「平價也有高品質享受」信念，林憲輝平實質樸的談話中，自然流露出數十年歷練累積的經營智慧。

「在我們那個年代，吃牛排西餐屬於高檔的享受，一般民眾通常要花上1~2 天的薪水，才能享受一客牛排。」為了顛覆了牛排為高消費產品的刻板印象，林憲輝的前東家開創了平價牛排新市場，然而新市場的惡性競爭與不完善的加盟機制，激起當時都是廚師的林家三兄弟自己創業、經營品牌的念頭。

從最初設廠於板橋，遷移至土城工業區現址，貴族世家本著豐富的餐飲經驗，主打大眾化價格，吸引不少消費群，目前在台灣已有上百家的加盟連鎖店，是台灣最大的平價連鎖牛排店之一，近年甚至跨足大陸及馬來西亞，將台灣平價美食版圖推展至國際。

標準化流程 中央廚房品質掛保證

「台灣現在有許多獨立經營的平價牛排館都是由我們和另一品牌衍生而來，這反映出『廚師學成後都想自行創業』的現象，要留人實在不容易。」在廚師汰換率過高的衝擊下，貴族世家意識到設立「中央廚房」穩定品質的重要性，這個決定不但讓貴族世家解決了人力流動的問題、提升肉品品質，同時也穩定了生產流程。「我們廚師的廚藝功夫都有一定水準，靠著經驗累積烹調牛排，但對於肉品的認識就未必兼備專業水準了。」因此，成立中央廚房之後，貴族世家開始統一標準化(SOP) 流程，確保牛排口味及品質的一致性，同時他們也擁有自己的物流系統，在肉品的運送過程中保持新鮮與快速。

此外，貴族世家在成立後第2 年就拓展了加工廠及進口業務，透過自行進口牛肉，可以控制品質並降低成本，「減少了中間商的價差成本，讓我們可以提供更平價的牛排，另外，依自己的需求進口所需之肉品有助於貨源的控制。」由於目前國際牛肉市場產季供貨來源大約僅有半年時間，為確保全省加盟店全年的供貨量充足，採購的時間點、數量及品質控管都是一大考驗。至於加工廠業務則為貴族世家研發調配自有的調味料、醬料以及新商品，自產自銷，持續提供消費者多元選擇。

雙認證加持 食品安全有保障

對於自家產品的品質，林憲輝非常驕傲地說，貴族世家是台灣目前唯一通過IS22000及HACCP 國家食品安全管理2 項認證的牛排企業，即使面對市場上來勢洶洶的促進平價牛排店，貴族世家仍然擁有最佳品質優勢，「市場就是這樣區隔出來的。」

基於永續經營的目標以及保護消費者食品安全，貴族世家總部對於各加盟店都訂有各項規定及約束，且各項品質標準都受政府相關單位的控管及把關，每批進口肉品也均須通過CAS 肉品檢驗標準，例如：日前鬧得沸沸揚揚的瘦肉精風波，貴族世家的產品品質卻完全不受影響，甚至主動將產品交由SGS 等檢驗機構檢測，以消除消費者的疑慮，為民眾健康與食品安全把關。

同時，對於不是由自家工廠生產的產品，貴族世家也會要求生產者提出產品來源及檢驗證明，如有不符合規定之產品即立刻下架銷毀，即便這項商品無法退貨，也自行吸收成本。「也許在服務方面我們比不上其他大餐飲集團，但如果論產品安全度，貴族世家可是信心滿滿。」林憲輝表示，貴族世家也隨時因應不定時的政策或狀況，像是狂牛病或美國牛肉進口等問題，研擬最佳替代方案。

針對一般民眾認為牛排「嫩」就是好吃的觀點，林憲輝也說明，如何讓肉品兼具美味及口感，不應該是利用食品添加物來達成，反而是取決於廚藝以及肉品生產專業技術。「藉由機器扭壓的方式處理提升肉品的口感及品質，而非添加物，這是我們自設廠以來堅持的準則。」除此之外，廠區硬體部份園區也對於各廠戶之污水排放量、空氣品質等定期檢測及管控。

 

春節倒數計時，彩券加碼蓄勢待發，台彩董事長薛香川昨天說，明年春節彩券加碼活動，除了延續先前的百組百萬元，還會有「更誘人」的玩法，彩迷們拭目以待。

據了解，台彩打算仿照日本「大寶籤」和西班牙「大胖子」做法（大寶籤與大胖子是當地一年一度的彩券遊戲），讓台彩過年期間的加碼活動，成為每年彩迷最期待的盛事。

薛香川也透露，由於今年初邀請知名主持人豬哥亮擔任彩券代言人，並由本土導演吳念真掌鏡，播出後，各界反應很好，彩迷印象也很深刻，這組「黃金卡司」將繼續為台彩代言。

薛香川出任台彩董事長1年9個月，許多人問他中頭彩的「撇步」，他說，中獎的「不二法門」是「常買」和「電腦選號」，因為台彩統計，在中頭獎的幸運兒當中，七成是「電腦選號」，只有三成是自選號。

「常買」更重要，薛香川曾經與前衛生署長詹啟賢等幾位朋友，集資1.5萬元，分期購買彩券，結果總中獎金額只有600元，因此發現，「偶爾購買，不容易中大獎」，中獎的關鍵就是「常買」。

他也指出，與其他地區比較，台灣開出頭獎頻率相對較高，以威力彩為例，根據隨機計算，平均一年開出次數約6至7次，但台灣今年光是3月、4月、5月這三個月，就各開出2次。

對彩迷來說，樂見開出頭獎，但平均每兩周開出一次頭彩，台彩虧損約3.5億元。

 

在演藝圈表現出色的演員兼主持人張鳳書，從學生時代就一直鑽研表演，但她不像多數藝人對數字沒概念，反而一說到投資理財，整個人就超有精神，今年還考進了台大EMBA財金組就讀。張鳳書笑說：「其實我在學生時代自組的劇團裡是管財務的。」只是剛出道時忙著打拚，直到演了多部電視劇，賺到人生第一桶金後，張鳳書才有時間思考如何運用資金，並把房地產當作首要投資標的。

投資自住 留意條件不同.

張鳳書指出：「我一直認為，無論基金、股票、債券或房地產，做任何投資前一定要瞭解自己的性格，買房子繳貸款覺得無聊的人，就適合投資變動比較大的股票，而看到數字就頭痛，或沒時間盯著股市看的人，房地產則是比較安全的投資標的。但是不管任何投資，都一定要花時間去研究，所以我要買房子之前，除了走遍大台北市看屋，還花許多時間閱讀財經雜誌，累積基本的投資知識。」
她的投資哲學是，人一定要有兩間房子，一間自住、一間投資，自住的要考慮生活方便性，投資的就要留意地點和交通條件。西元2003年，SARS發生時，張鳳書正準備買第一間自住的房屋，當時她同時看中台北市石牌每坪23萬的新屋、內湖每坪19萬的舊屋，和信義路永康公園附近總價約1,600多萬的舊屋。

她分析說，當時雖然覺得信義路和石牌的房價成長空間很大，但因為是自住，考慮到爸媽家住民生社區，彼此就近照顧問題，最後還是決定買下內湖的大湖山莊別墅。這間房子除了地緣關係和房屋使用面積達100坪外，正前方是一大片公有公園，景觀好，又有隱密性，而且道路、路燈等維修費用都由公園處負責，應該也有一定的增值空間。果然，張鳳書買下這間屋子4年後脫手，就賺到整整一倍差價，也讓她體認到房地產是絕佳的投資工具。.

本小利大 買房不變原則.

說到投資，已在台大EMBA財金組就讀一段時日的張鳳書，可是滿腔熱血。她強調，能創造未來利潤的財產，才能叫做資產，而投資一定要本小利大，投資的分母很重要，分母小倍數就大，分母大倍數就小，6百萬漲成1千2百萬，跟6千萬漲成6千6百萬，同樣是賺6百萬，當然要選前者。

張鳳書說，投資房地產首重地點和交通條件，因為這直接關係到房價成長的前景，基於本小利大原則，張鳳書經常留意台北近郊的物件，最重視的就是交通動線是否四通八達，她以過去居住在南港、汐止交界的經驗為例，當時那一帶還很荒涼，而她的演藝生涯忙碌，經常開車跑來跑去，對交通方便與否感受最強烈。

那時她正在主演民視的電視劇《意難忘》，經常拍戲到天亮，凌晨4點多上床，睡到中午起床，開半小時車就可以到野柳潛水，晚上接著到汐止攝影棚拍戲，偶而有空，開車上環東大道，接市民大道、環河快速道路，15分鐘就到西門町看電影。此後她挑選房產投資標的，都把交通條件列為首要選擇。.

現金在手 依舊準備投入.

她慶幸自己投入房地產的時間算早，在房產投資上幾乎沒繳什麼學費，結婚後懷孕生子，住別墅擔心沒電梯爬上爬下不方便，就把大湖山莊賣掉套現，之後老公在婆家附近的天母買了一戶有電梯、24小時管理的大樓房屋，現在用同樣的價錢，根本也買不到同樣的房子了。而對房地產依舊興致勃勃的張鳳書，仍然喜歡四處看房，只要手頭上有現金，還是會考慮投入到房地產市場中。

張鳳書認為，在台北買房子真的不用擔心跌價，就算20年沒動靜，中間只要漲一次就回本了。她手上的資產本來有7成是現金，現在則是房地產占7成比例。她說，現金真的會薄，而且薄得還比想像中快，這幾年在台北市，花兩千萬還買不到一間普通房子，現金留一點周轉就好了，中長期投資還是壓在房地產上比較保險。.

夏韻芬

偶像劇終於有了新的議題，揮別之前熱烈討論的「小三」，現在大家都在討論「小資」，有小資女孩、小資男孩，還有小資女士，他們薪水不高，志氣很高，憑毅力開創自己的美好人生。

近期在偶像劇風潮帶動下，小資上班族謹慎保守、穩步為自己存下人生第一桶金的理財方式當道，其實根據我的觀察，只要每月省下三分之一的薪水做理財規劃，小資上班族也能輕鬆存得人生第一桶金。

所謂小資，是年齡二十五至二十九歲，出道工作三至七年，薪水有限，但是夢想無限，他們一方面精打細算，另一方面也講究品味、生活，不管男生或是女生，希望存錢、買房、結婚生子，因此這樣的歷程也形成一股「小資文化」。有些年紀過了三十歲才覺醒的上班族，也以小資做為重新出發的目標。

為解決居住問題，小資一族不一定要先購屋，我看過很多年輕人，潔身自愛，沒有淪為卡奴，但欠缺規劃，衝動購屋，在收入降低的時候，成為十足的「屋奴」。其實小資族租屋也行，只要挑好條件，例如裝潢要美、收納要優、交通便捷等，市區小坪數、交通便捷就是小資租屋首選。由於年輕小資族多半不開伙靠外食，因此周邊的生活機能也要一併考慮。

扣除租屋以及生活開銷之外，小資族一定要學會投資理財，因為光靠省吃儉用，要達到富足人生，壓力頗大，像目前我們計畫要由台北去高雄，方式很多，搭高鐵、台鐵、客運、開車、騎車都是方式，各有利弊考量。但我覺得小資只是節省開銷、把錢放銀行，就好像由台北騎腳踏車到高雄一樣，有些緩不濟急。

前不久我看到一個小資族的調查結果顯示，發現上班族理財方式，其中「靠銀行儲蓄」占一六．○三％、「購買儲蓄險」占一二．五九％、「購買黃金」占九．四七％，這些都是屬於較穩健保守型的投資方式，比率超過四成。

調查中，有上班族採「投資股票」占一○％、「購買期貨」占九．八四％、「投資海外基金」占九．六三％，這些是較為積極的投資工具，約有三成。至於把「投資房地產」做為理財工具者，僅占七．○九％。

也有即時享樂的「月光族」占近二成，甚至還有人說自己是「日光族」，當天薪水就被自己花光或是預支。其實，月光族要先戒掉衝動消費的習慣，學習小資族養成儲蓄習慣，把收入減去儲蓄，其他的錢再來支出花費，才是省錢的最佳方法。
我對小資族，有鼓勵也有擔憂，萬丈高樓平地起，小資族的第一桶金，當然是靠省吃儉用得來，但之後必須學會「以錢養錢」的投資方式，才能夠用比較好的方式達成富足人生，畢竟由台北騎腳踏車到高雄，娛樂可以，但是效率太低。

何秀玲

「客戶不可能買不到房子，只是適合與否。」信義房屋桃園中正店專案經理許天駿如此說。用功是業務員的基本條件，多傾聽多了解客戶的想法，誠實告知屋況，投入店鋪銷售後，努力汲取市場情報，讓客戶全新信任，也讓許天駿成功銷售。

許天駿第一分工作在文理補習班擔任數學老師、主任，工作七年後，於四年前轉行當房仲，一開始銷售住家，逐漸茁壯自己。銷售住家一年多後，希望挑戰高總價的物件，所以踏入銷售店鋪的領域。

勤做功課 掌握市場脈動

曾經手七件店面、土地與豪宅等重量級案子，總成交金額達5.5億元，年初成交一間2億元店面，今年目前成交率高達六成，成為桃園區的第一名。

民國98剛起步於銷售店鋪時，許天駿也曾遭受客戶質疑，67年次的他，當時才進入而立之年，許多年紀長於他、投資經驗豐富的客戶，難免打量他、質疑他對於物件的專業度。

「用功是房屋經紀人的基本條件，天上沒有掉下來的業績。」許天駿表示，銷售總價高、數量稀少的店鋪，客戶往往是具高身價的企業主或投資客，有時懂的專業知識，可能比經紀人更多。

如果提出的內容不專業，客戶一聽就知道，「所以永遠要給客戶沒想到的東西，才能說服他們成交。」深知這群有主見的客戶，投資置產的需求與一般自住住宅的客群不同，如果靠著話術、勉強客戶，不可能成功買單，但有時候高階客戶成交的速度會比住家成交來得快。

他勤做功課，主動了解市場脈動、打聽同行成交的案子，分析店鋪地點有無投資價值、發展機會，是否在精華商圈，並提供商圈的相關報導、數據，給予客戶專業性的回答。經紀人提供的專業建議，對客戶十分重要，如果無法解決客戶的問題，也必須幫客戶找到解決問題、提供服務的專業人士，才能深得信賴。

專業分析 了解客戶需求

多和客人聊天，花時間了解客戶的需求，才知道客戶要什麼。許天駿認為，比客戶更在乎他們的需求，久而久之，客戶會對自己產生信任感，也會放心你所推薦的物件。

他回憶，曾有次帶看房屋，客戶看房後很喜歡，他卻發現房屋有漏水的痕跡。詢問屋主確實曾有如此情形，許天駿不隱瞞，誠實告訴客戶實情，沒想到這個舉動反讓客戶感到安心，最後成交歡喜收場。

即使客戶找到喜愛的房屋，應先讓他們明白，未來房屋可能會遭遇的問題。例如社區出入較為複雜，未來若購屋後，是否能接受？「往往讓客戶事先了解以後會遇到的情況，意願反而更大。」許天駿說。

許天駿第一個成交案子，是入行的五個月後，一對情侶打算結婚買房，帶看多次，卻從未找到適合的房子，他知道客戶的確有誠意要買房，因此也付出熱忱帶看、介紹，歷經四個月後，終於成交。

之後，許天駿收到客戶的感謝信，之後還陸續介紹客戶給他，使他感受到客戶信任。

這一次的成交，讓許天駿知道，必須傾聽客戶的想法，就像他在補習班工作時，學生若成績不好，必須傾聽學生的需求，才能知道學生的問題點為何。

雖然四個月後才成交，但許天駿卻沒抱著負面想法，「就像教學生，教一次不會，就教第二次、第三次不能放棄，業務員也是一樣。」他笑著說，七年的補教生涯培養出的耐心和傾聽，讓他在服務客戶時獲益良多。

自我超越 格局決定結局

四年房仲經驗的許天駿觀察，新人有目標弱化的傾向，也因此自我設限。他解釋，內部每年都會定出業績目標，但有些新人第一年業績能達到1,000萬元，第二年也同樣1,000萬元，業績不高不低，持平而已，但每年的大環境不同，如果房市大好，應試著超越自己，也才能超越持平的業績。

許天駿的業績並不是一蹴可幾，客群量都是經年累月而來。他說：「假設手邊只有十位客人，當十人都拒絕你，沮喪難免；但若有100位客戶，被50人拒絕，還有另外 50位可以成功銷售。」

他奉勸房仲新人，應忍耐初期開發客戶的辛苦，也相信累積一至兩年，就可以累積一定的客戶群，也不會再面對拒絕。「被客戶拒絕是正常的，畢竟是高總價的商品，但絕不放棄任何機會。」若想挑戰高難度的工作，就應該勇敢投入，並持續地將工作做好。他認為，只是光想，卻沒有去做，將永遠無法接觸高難度的挑戰。

許天駿習慣成交高總價的店鋪，他勉勵新人：「格局決定結局，視野掌握你的未來。」他也帶著這兩句話，期待迎向下一次破億的成交。

 

曜越董事長林培熙27歲便創業，30餘歲就當上董事長。談到創業經驗，林培熙說：「膽識最重要」；他提醒有志創業的年輕人要勇於堅持，並且要將有限的資源，發揮最大的功用，並且要「想辦法成功」。

曜越員工第一天上班，普遍有的第一印象就是「董事長好年輕」；林培熙少年得志，也不吝於分享創業成功的秘訣。

林培熙指出，創業需要三項條件：膽識、熱情與毅力。以熱情來說，通常向親朋好友提出想創業的念頭，身邊就會有人開始澆冷水，因此維持創業的熱情相當重要。至於毅力，則是在創業之後要堅持下去。

他認為，創業困難的地方在於，不一定任何條件都會同時具備，因此提醒想創業的人「要思考什麼事不要做，而不是要做什麼。」

他舉例，當初曜越決定要做一個品牌廠，就不能回頭去想做代工，創業的人常常會想「我手上有這些錢，要來做什麼事？」但往往會過度把資源都放在不必要的地方。

林培熙認為，創業的困難，就是在於「要把資金放在對的地方」，如何運用有限的資源，並且發揮最大的功用，這才是創業最大的學問。「先看手上有什麼資源，再來看要怎麼分配」，畢竟創業初期不可能都擁有足夠的資金、技術與人力，因此把資源放在核心競爭力上，才是重要的關鍵。

林培熙認為，創業要成功的三項要素，第一就是產品的概念，用什麼獨特的產品銷售，另外一個重點就是技術，第三就是如何成功的銷售。他指出，洞察時事也是相當重要的功課，例如當他發現臉書將成為未來企業行銷的重要管道，便立刻著手進行相關的作業。

全球面臨著歐洲債信危機，在這樣的狀況下，是否不適合創業？對此林培熙指出，在1999年創業之時，那時候也面臨亞洲金融風暴，他認為，其實創業與景氣循環的影響不大，畢竟大家都是從零開始。

他也建議，嘗試過創業的人，如果失敗就先停住，先不要做，避免再失敗；他也說，如果想創業又怕失敗，「那就要想辦法成功」。