我在台北市東區經營公司已經十餘年了，不知道大家有沒有發現，現在店面的單位愈來愈小，尤其原來的統領百貨這一帶最明顯，如麥當勞變小了、金石堂變小了、加州健身房變小了。不僅如此，更有許多店面變成店中店，或是原本1個店面格成4、5個區塊再分租，每個單位看起來價格不高，也許只要幾萬元就可以一圓創業夢，但是常常會看到這些迷你店面一直不斷的輪番重新出租、重新裝潢，我很少看過這些小店家有順利經營超過幾年的，有的甚至開幕沒幾個月就結束營業。這些看起來不貴的店面，為什麼幾乎都是失敗收場呢？
主因就是創業者沒經驗，在初期沒有概念自己到底可以承受多少租金？也許以為只要花幾萬元月租金，卻沒想到重點不是那幾萬元租金。既使是有經驗的大公司，也常常是花了許多裝潢費用，後來卻默默的結束。到底創業者要如何看待租金、評估租金呢？
誤踏房租陷阱 美夢變噩夢
在過去的創業經驗中，房租也曾讓我吃足苦頭。我曾頂讓一家兩百坪的頂級SPA店，這家SPA在那時算是小有名氣，當我知道原主提出的頂讓金額不高時，我真的認為那真是「天上掉下來的禮物」，雖然房租每月高達30萬元，但當時的我根本就不覺得這是個問題。雖然許多人勸我三思「為什麼他們做不起來」？當時驕傲的我怎麼可能聽得進去，只想著我的「老闆夢」、「發財夢」，就這樣，我一步一步進入了絕境。這家店從一開始營業就幾乎每個月虧損，剛開始我認為虧損是因為「所託非人」、「行銷模式錯誤」、「新產品開發太慢」等等原因，所以公司營運策略常常改來改去，唯一不變的就是虧損結果。
但是這些當然都不是真正的原因，其實就是我的租金占比太高，大約到4成左右，所以結果想當然爾，就是不管怎麼努力，獲利永遠不夠，更慘的是，SPA這個行業是前期投資很高的公司，尤其是裝潢費用，加上設備成本等費用，再加上預收款問題，使得這個行業真的是進來容易出去難，所以就這樣一個投資錯誤，讓我損失慘重。
房租占比過高 淪為房東佃農
經過這次教訓，我對房租成本愈來愈敏感，因為這是每個月都要發生的費用，調整的機會幾乎是零，尤其現在房價高漲，房東不漲租就很好了，哪有什麼調降的機會？所以如何評估房租，簡單的說就是以營業額占比來估算，健康的數字應該是15％，最高不能超過20％，當然愈低愈好，如果可以控制到10％之內，這樣的成功機會就高出許多了。
例如餐飲業，一般吃到飽的店，食材占營業額約4成以上，如果房租占15％，還有薪資等其他的部分控制好，還可以小賺，但如果房租沒有控制好，那就虧定了！所以想要開店一圓老闆夢的人，要清楚知道租房子的本質就是「佃農」，可以承受多少房租是很重要的！就好像我之前的慘痛經驗，房租幾乎占去營業額40％以上，就是說每個月幾乎一半的營業額都是要交給房東的，這樣的生意是肯定失敗的。
想創業先精算 別被房租拖垮了
前幾天在東區一家小攤子跟老闆聊到這些事，他指著巷子裡一個小小的分隔店鋪說：「這樣一個陽台大小的店，每個月的房租要3萬元！」那個賣衣服的年輕老闆常常顧了一整天店，一件衣服都沒有賣出去。而且房東很狠，很喜歡租給這種沒有經驗的年輕人，如果他們半途想退租，還得賠房東3個月的違約金！像這種沒有想清楚就拿個幾十萬元想創業的年輕人，幾乎沒幾個月就賠光光了，連3個月押金都拿不回來，全被房東吃掉！」
這種因為房租支出沒想清楚而失敗的案例，比比皆是，所以請要創業的人一定要算清楚，保守的計算你可以負擔的房租成本，因為房租真是營運成敗的重要關鍵呀！
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